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天気の良い日には、どうしても物件が良く見えてしまい、悪い個所は隠れてしまいがちになるからです。
私も現在住んでいる自宅は、海岸の近くで、天気の良いときは本当に「住んで良かったな」と満足できる良い立地の物件なのですが、一つだけ見落とした点があります。
雨の日にももちろん出かけて試したつもりでしたが、それでもわからないことがあったのです。
海辺のマイナスポイントは、潮風です。
残念ながら雨の日には、あまり風は吹かないものです。
季節の変わり目になると、海岸際の立地は猛烈な風が吹くことを私は見落としていました。
また、風が吹くことによって飛来してくる塩と砂は半端ではありません。
海風が吹き荒れた翌朝の家の窓ガラスは、皐も含めて真っ白です。
これが、もう一本道路を挟んだ奥の土地であれば、状況はかなり改善されるのですが、当時はまったく気づかずに、海に少しでも近い土地が欲しいあまりに見逃したポイントでもありました。
その土地の気候を知り、天気のさまざまな移り変わりを把握した上で、投資の判断をされることをお勧めします。
駅から近い物件を買おう当たり前の話かもしれませんが、鉄道の駅から近い物件を買うのが、不動産投資の鉄則です。
先ほどの話と被りますが、天気の良い日、あるいは季節の良い日に歩く道は快適で、つい時間のかかるというマイナスポイントを見落としがちです。
嵐の日や凍てつく風が吹きつける日などに歩く道は、とうてい同じ道のりとは思えません。
賃貸マンションでしたら、駅からなるべく徒歩5分以内の物件をお勧めします。
自宅でも10分以内が目安です。
少なくともマンションで駅からバスはもってのほかです。
自宅としてご自身で「住みつぶす」覚悟だからという方もいらっしゃいますが、今は若くて体力があっても人は老いるものです。
ましてや、転勤で人に貸すことになったり、何かの事情で売却せざるをえなくなったときに、この駅から徒歩〇分は大きな遣いとなって響いてきます。
「駅からバスと言ったって、たったの10分ですよ。
いいじゃないですか」と言って、以前、東急田園都市線「たまプラーザ」駅からバスで行くマンションを買った知り合いがいました。
その後、たまプラーザの町は急速に発展し、今や田園都市線沿線でも有数の高級住宅地となりましたが、先日、その友人が私にこう言って愚痴りました。
「最近は駅までの道が渋滞して、家の車でも20分以上かかるようになったよ。
朝は女房の機嫌をとっておかないと。
バスでは大変なことになっちゃうよ」駅は場所が移動したりはしませんが、駅まで続く道は、年月の経過とともにどんどん長く全国住宅着工件数推移(1997年～2009年)(千戸)延びていってしまうようです。
「新築」よりも「中古」を買うワンルームマンションを買うにあたっても、自宅を買う場合でも、どうも日本人は新築物件が好きなようです。
上の図表は97年以降の住宅着工件数の推移ですが、毎年100万軒もの住宅が日本では建築されています。
これは人口数などと勘案しますと大変大きな数字であり、日本人の「新築」住宅好きは統計からも裏づけられています。
では、なぜ、みなさんは新築住宅が良いと考えるのでしょうか。
昔のように住宅の質が確かなものでなかった時代は、中古住宅に問題があるものが多く、また、団塊の世代を筆頭に、住宅に対する需要が常に高い水準であったために、新築住宅を選り好んだことはうなずけます。
かつては、時代の進歩とともに、新しい設備、新しい工夫のある「豊かで快適な」住宅、マンションづくりが行なわれてきました.。
時代の進歩と生活水準の進歩が並行していた時代とも言えます。
ところが、生活水準がある程度満たされてきた現代、実は周囲を見渡してみると、もうすでに十分な社会資本ストックとしての住宅が蓄積されてきていることがわかります。
よく問題となる耐震性の点でも、昭和56年以降の新耐震基準で建設された建物は大規模地震の震度にも十分耐えられたことが、阪神・淡路大震災で立証されています。
また市街地がどんどん都市の外側に向かって成長、展開していったいわゆるドーナツ化現象に変化が現われ、今では人口の都心回帰の現象が見られるようになっています。
これは典型的な「都市の成熟化」の現象ともいえましょう。
もはや、首都圏においても人口の増加はほぼ止まり、すでに「夫婦+子」で規定されるいわゆるファミリー世帯数は減少に転じている今、なぜさらに新築住宅を供給する必要があるのか、私は少し疑問に思っています。
むしろ社会資本ストックとして、住宅は十分なインフラ基盤がすでに築かれていると言ってよいと思います。
都心部にやたら高層のマンションを建築して「眺望」だけを売りものに客を取り込もうとしても、あるいは本来需要のなくなった郊外に無理やり建て売りを建築しても、もはや大きな需要は見込めないと言ってよいでしょう。
立地もすでに、既存の立地の良いマンションにかなわないものばかりとなっているはずです。
そうした意味では、無理やり建てている新築物件よりも、むしろ中古物件のほうが圧倒的に条件の良いものが多くなっています。
しかも、建物の築年数が経過していることから、価格は新築物件に比べてだいぶ安くなっています。
それでいて、少なくとも新耐震基準制定以降に建築された物件であれば、耐震性は保証され、しかも設備面でもそれほど見劣りする物件でないとなれば、なぜ、あえて新築物件を買う必要があるでしょうか。
私の知り合いにFさんという、つい最近、箱根の強羅にリゾートマンションを買った人がいます。
昭和40年代築のそのマンションにお招きを受けたのですが、本当に驚きました。
現地に到着して建物を見ると、よく手入れはされていますが、さすがに築40年を超える物件ともなりますと、外観は昔の公団住宅のようでパッとしません。
しかし、現地はゆとりのある敷地に棟屋もゆったりと配置され、鬱蒼と茂った樹木にはリスが走り回り、環境そのものがやすらぎを感じさせてくれます。
さらに部屋に通されて、私はびっくりしました。
中はまるでお隣りに建っているホテル、ハイアットリージェンシー箱根リゾートの客室と見間違えるような、素晴らしい内装の部屋だったのです。
Fさんによれば、この85崩で3階、4階につながったメゾネットタイプの部屋の値段は、なんと250万円とのことでした。
坪換算しますとおおむね坪あたり10万円です。
この部屋を取得後に500万円かけてリニューアルしたところ、こんなに素敵なリゾートマンションに生まれ変わったとのことです。
ベランダに一歩出れば、夏には、正面に大文字焼きがくっきりと見える最高のロケーションです。
このマンションの部屋が、リニューアル代を含めてもたったの750万円です。
ちなみに近隣で販売されている大手不動産会社の新築リゾートマンションは同じ面積で5500万円くらいでした。
建物や設備は最新のものなのでしょうが、立地は最高とは言えません。
先に建った物件が良い場所を独占してしまっているからです。
それに今は新築であっても40年たてばやはり、Fさんのマンションと同じように古びてしまうのです。
最近の中古物件にはかつてのような粗悪な建物、たとえば耐震怪に劣った物件は少なくなる傾向にありますし、必ずしも新築にこだわる必要性は感じられません。
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